Depuis le 15 février 2025, les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent transmettre jusqu’à 100 000 euros en franchise totale de droits de donation à leurs descendants, sous réserve que les sommes soient affectées à un projet immobilier ou à des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif, instauré par la loi de finances pour 2025 (article 71, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts), offre une opportunité rare de transmission patrimoniale anticipée, à condition d’agir avant le 31 décembre 2026.
- Exonération totale de droits de donation jusqu'à 100 000 euros par donateur et par donataire, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire.
- Dispositif ouvert aux ascendants en ligne directe (parents, grands-parents, arrière-grands-parents).
- Les fonds doivent financer l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale.
- Le remploi des sommes doit intervenir dans un délai de six mois suivant le don.
- Le dispositif est cumulable avec l'abattement classique de 100 000 euros en ligne directe et l’abattement de 31 865 euros pour les dons de somme d’argent.
- Fenêtre d'application : du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
Qu'est-ce que l'article 790 A bis du CGI ?
L’article 790 A bis du CGI institue une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété entre membres d’une même famille.
Ce texte s’inscrit dans une double logique : favoriser la transmission anticipée du patrimoine familial tout en orientant l’épargne privée vers deux priorités nationales, l’accession au logement neuf et la rénovation énergétique des résidences principales.
Il s’agit d’un dispositif déjà connu, puisqu’une mesure similaire avait été mise en place entre juillet 2020 et juin 2021 dans le contexte post-Covid. La version 2025 s’en inspire et la modifie sur plusieurs points.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
LES DONATEURS ÉLIGIBLES
Le don doit provenir d’un ascendant en ligne directe : parent, grand-parent ou arrière-grand-parent. En l’absence de toute descendance directe, un oncle ou une tante peut également consentir une donation exonérée au profit de ses neveux et nièces.
LES BÉNÉFICIAIRES ÉLIGIBLES
Le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant du donateur, ou à défaut, un neveu ou une nièce.
- Précision : Le bénéfice du dispositif n’est subordonné à aucune condition d’âge, ni pour le donateur ni pour le donataire.
Quel type de don est concerné ?
L’exonération s’applique exclusivement aux donations de sommes d’argent effectuées en pleine propriété, sans clause de réserve d’usufruit ni condition de retour. Les transmissions de tout autre actif, tel que les valeurs mobilières et les crypto-actifs, sont exclues.
Quels sont les plafonds de l'exonération ?
L’exonération s’applique dans le respect d’un double plafond :
- 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire : un même parent peut donner 100 000 euros à chacun de ses enfants de façon exonérée.
- 300 000 euros par bénéficiaire, tous donateurs confondus : un enfant ne peut bénéficier de plus de 300 000 euros exonérés au total.
EXEMPLE CONCRET
Deux parents et un grand-parent souhaitent aider leur enfant à acquérir sa résidence principale. Chacun peut donner 100 000 euros, soit 300 000 euros transmis sans droits de donation, dans la limite du plafond global par bénéficiaire.
À quoi les sommes doivent-elles être affectées ?
Les fonds reçus doivent être affectés dans un délai de six mois suivant leur versement à l’un des deux projets suivants.
Délai maximal pour affecter les fonds reçus à l’usage éligible.
L’ACQUISITION D’UN LOGEMENT NEUF OU EN VEFA
Les sommes peuvent financer l’achat d’un logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA), y compris en usufruit ou en indivision, à condition que le bien soit affecté à la résidence principale du bénéficiaire. Pour une acquisition en VEFA, la date de référence est celle de la signature de l’acte authentique, et non du contrat de réservation.
- Exclusions : l'achat d'un terrain seul, la construction personnelle par le bénéficiaire sur un terrain lui appartenant et tout apport en SCI ne sont pas éligibles.
LES TRAVAUX DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE SUR LA RÉSIDENCE PRINCIPALE
Les sommes peuvent alternativement financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, réalisés sur la résidence principale du bénéficiaire par un professionnel agréé. L’achat de matériaux en autonomie n’est pas éligible.
- Non-cumul : le dispositif de l'article 790 A bis du CGI ne peut se cumuler ni avec le crédit d’impôt pour aide à domicile ou services à la personne, ni avec une déduction des charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu, ni avec MaPrimeRénov’ pour les mêmes dépenses.
Quelle est la condition de conservation du bien ?
Le logement acquis ou rénové doit être conservé et occupé comme résidence principale pendant au moins cinq ans par le bénéficiaire.
Le bien peut également être loué à titre de résidence principale à un tiers (hors foyer fiscal du bénéficiaire), sauf si le dispositif a été utilisé pour des travaux de rénovation énergétique.
Le délai commence à courir à compter de la date de réalisation de l’opération ayant justifié l’exonération :
- La date de l’acte authentique d’acquisition en cas d’acquisition d’un bien immobilier neuf.
- La date d’achèvement de l’immeuble en cas d’acquisition en VEFA.
- La date d’achèvement des travaux en cas de travaux de rénovation énergétique.
- Exception : le décès du donataire ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération : ses héritiers ne sont pas tenus de respecter la condition de conservation du bien. En dehors de cette situation, le non-respect entraîne un rappel des droits de donation augmenté des intérêts de retard.
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Peut-on cumuler ce dispositif avec les autres abattements ?
Oui, et c’est l’un des atouts majeurs de l’article 790 A bis du CGI : l’exonération se cumule avec les autres mécanismes de transmission.
| Dispositif | Montant exonéré | Conditions principales |
|---|---|---|
| Article 790 A bis CGI | 100 000 € | Logement neuf ou rénovation énergétique, affectation sous 6 mois |
| Abattements classiques | ||
| Abattement parent / enfant (art. 779 CGI) | 100 000 € | Renouvelable tous les 15 ans, aucune condition d'emploi |
| Abattement grand-parent / petit-enfant (art. 790 B CGI) | 31 865 € | |
| Abattement oncle/tante / neveu/nièce (art. 779 V CGI) | 7 967 € | |
| Don familial (art. 790 G CGI) | 31 865 € | Donateur âgé de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur |
| Total cumulable (sous réserve du respect des conditions de chaque dispositif) | ||
| Pour un parent | 231 865 € | Sous réserve du respect des conditions de chaque dispositif |
| Pour un grand-parent | 163 730 € | |
| Pour un oncle / une tante | 139 832 € | |
Les montants indiqués sont valables par donateur et par donataire. Le plafond global de l'article 790 A bis CGI est de 300 000 € par donataire tous donateurs confondus.
EXEMPLE CONCRET
En combinant ces trois mécanismes, un enfant peut potentiellement recevoir jusqu’à 231 865 euros de la part d’un même parent sans payer de droits de donation, pour peu que les conditions propres à chaque dispositif soient respectées.
Quelle est la fenêtre pour agir ?
Le dispositif s’applique aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, l’exonération prendra fin sauf prorogation législative, pour laquelle un rapport d’évaluation doit être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026.
- Point de vigilance sur le calendrier : un don réalisé en juillet 2026 devra être affecté au plus tard en janvier 2027, soit après l'expiration du dispositif. La planification de l'opération dans son ensemble -- donation et remploi des fonds -- est donc déterminante.
Quelles sont les formalités à respecter ?
Le don doit faire l’objet d’une déclaration via le formulaire Cerfa n° 2735-NOT-SD auprès de l’administration fiscale. L’intervention d’un notaire, bien que non systématiquement obligatoire pour un don manuel de sommes d’argent, est fortement recommandée pour sécuriser l’opération, s’assurer du respect des conditions et anticiper les interactions avec les abattements déjà utilisés sur les quinze dernières années.
Pourquoi consulter un notaire avant de procéder ?
L’article 790 A bis du CGI est un dispositif attractif mais exigeant. Plusieurs points de vigilance méritent une attention particulière avant de procéder.
Rappel fiscal
Vérification des abattements utilisés au cours des 15 dernières années
Délais
Coordination
Acte notarié
Questions fréquentes
Le dispositif s'adresse aux parents, grands-parents et arrière-grands-parents souhaitant transmettre des sommes d'argent à leurs descendants directs (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants). En l'absence de descendance, un oncle ou une tante peut également en bénéficier au profit de ses neveux et nièces.
Le dispositif s'applique aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, l'exonération prendra fin sauf prorogation législative. Il faut également tenir compte du délai de six mois pour affecter les fonds : un don réalisé trop tard dans l'année 2026 peut ne pas laisser le temps nécessaire pour remplir les conditions.
Oui. L'exonération de l'article 790 A bis se cumule avec l'abattement de droit commun de 100 000 euros applicable entre parent et enfant (article 779 du CGI). Un parent peut ainsi transmettre jusqu'à 200 000 euros à un même enfant sans droits de donation, à condition de respecter les conditions propres à chaque dispositif. Le cumul avec le don familial de 31 865 euros (article 790 G du CGI) est également possible.
Si le donataire n'affecte pas les sommes reçues dans le délai de six mois suivant leur versement, l'exonération est remise en cause. Les droits de donation sont alors rappelés et assortis d'intérêts de retard. Il est donc essentiel de planifier l'opération en amont, notamment lorsqu'un achat en VEFA est envisagé, afin de s'assurer que la signature de l'acte authentique interviendra bien dans ce délai.
Non, pas pour les mêmes dépenses. L'article 790 A bis du CGI et MaPrimeRénov' sont exclusifs l'un de l'autre sur les mêmes travaux. Si le donataire perçoit MaPrimeRénov' pour une partie des travaux, il peut en revanche affecter le don aux dépenses non couvertes par cette aide, à condition que le montant total affecté reste dans les plafonds légaux.
Le recours au notaire n'est pas légalement obligatoire pour un don manuel de sommes d'argent. Le don doit néanmoins être déclaré via le formulaire Cerfa n° 2735-NOT-SD. En pratique, consulter un notaire est fortement recommandé : il permet de vérifier l'interaction avec les donations antérieures réalisées au cours des quinze dernières années, d'optimiser la stratégie de transmission et de sécuriser l'ensemble de l'opération au regard des conditions strictes du dispositif.
