La possibilité de vendre sans l’accord de tous les héritiers
La vente d’un bien indivis exige en principe l’accord de l’ensemble des indivisaires. Cette règle de l’unanimité, protectrice des droits de chacun, a un inconvénient majeur : il suffit qu’un seul héritier refuse ou soit injoignable pour paralyser la vente indéfiniment. Pour pallier cette difficulté, des dérogations sont prévues.
L’article 815-5-1 du Code civil permettait déjà aux indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis d’obtenir une autorisation du tribunal judiciaire pour procéder à la vente du bien malgré l’opposition minoritaire. Concrètement, les indivisaires majoritaires expriment leur intention d’aliéner le bien devant notaire, qui la signifie aux autres dans un délai d’un mois. En cas d’opposition ou d’absence de réponse dans les trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. Les indivisaires souhaitant procéder à la vente du bien peuvent alors saisir le tribunal judiciaire, lequel autorisera la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires récalcitrants. L’aliénation se fait alors par licitation judiciaire, c’est-à-dire aux enchères publiques à la barre du tribunal ; un dispositif qui présente l’inconvénient de conduire à une vente souvent moins favorable qu’une cession amiable.
En Corse, une procédure spécifique, précisée par la loi du 7 avril 2026, s’applique : la saisine du juge n’est requise qu’en présence d’une opposition. En l’absence de réaction, les indivisaires sont réputées avoir consenti à l’opération.
Par ailleurs, en application de l’article 815-5 du Code civil, il est possible d’obtenir l’autorisation du juge de passer un acte malgré le refus d’un coïndivisaire si celui-ci met en péril l’intérêt commun. Mais, cette procédure suppose que l’indivisaire ait manifesté son refus. La loi du 7 avril 2026 vient ainsi combler un angle important : le silence d’un héritier. Désormais, l’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis dès lors que l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Si cette solution avait déjà été admise par la Cour de cassation, elle bénéficie à présent d’une assise légale claire.
Ce dispositif présente un double intérêt : il permet de pouvoir procéder à une vente amiable malgré le silence d’un ou plusieurs héritiers et n’impose aucun passage préalable devant notaire, contrairement à la procédure prévue à l’article 815-5-1 du Code civil. Sa mise en œuvre est uniquement subordonnée à la saisine du président du tribunal judiciaire et la démonstration cumulative d’une urgence et d’un intérêt commun justifiant la vente. L’urgence pourra résulter de situations concrètes telles qu’un risque immédiat de dégradation du bien ou des difficultés financières sérieuses pesant sur l’indivision. Par ailleurs, la vente devra présenter un intérêt pour l’ensemble des indivisaires, et non pour le seul demandeur.
Un partage judiciaire profondément réformé
Lorsque l’accord amiable est impossible, les héritiers peuvent engager une procédure de partage judiciaire. La loi élargit considérablement son champ d’application et renforce les pouvoirs du juge.
La réécriture de l’article 840 du Code civil constitue une avancée majeure : la procédure de partage judiciaire s’étend à présent à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins. La procédure ne se limite plus strictement au partage d’une indivision. Le nouveau texte franchit ainsi un cap important : le juge peut intervenir pour trancher des questions liquidatives malgré l’absence d’indivision entre les parties. La loi ouvre ainsi la voie à une procédure judiciaire pour des situations patrimoniales que le droit antérieur laissait sans solution.
La loi renforce également les pouvoirs du juge. L’article 841 du Code civil lui confère désormais la compétence pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours du partage et pour ordonner les licitations. Le juge pourra ainsi trancher directement chaque difficulté, ce qui devrait considérablement accélérer le traitement des dossiers. Les modalités d’exercice de ces nouvelles attributions seront précisées par un décret en Conseil d’Etat qui pourrait être publié avant l’été.
Enfin, l’article 841-1 du Code civil qui permettait de nommer un représentant pour l’indivisaire défaillant est abrogé. Si cette abrogation peut surprendre au premier regard, elle s’explique par la réforme réglementaire à venir : la représentation par avocat sera rendue obligatoire à tous les stades de la procédure.
La gestion simplifiée des successions vacantes
La loi du 7 avril 2026 s’attaque également aux difficultés pratiques liées aux successions vacantes, sans héritier connu ou acceptant.
L’administration fiscale est désormais tenue de transmettre les données fiscales nécessaires à la procédure d’acquisition des biens sans maître par les communes. Par ailleurs, les modalités de publicité pour la curatelle des successions vacantes sont élargies : le service des domaines peut à présent effectuer une publication en ligne sur son site internet. Enfin, les pouvoirs du curateur désigné pour administrer la succession sont étendus, la loi lui permettant de donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente et supprimant l’obligation de vendre les meubles préalablement à toute cession immobilière.
