La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Parmi ses nombreuses dispositions, deux articles, les articles 62 et 63, modifient en profondeur le régime juridique des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Ces réformes touchent à la fois les relations financières entre bailleur et preneur (loyer, dépôt de garantie, indexation) et les mécanismes contentieux (clause résolutoire). Certaines dispositions s’appliquent aux baux en cours dès la prochaine échéance de loyer ; d’autres ne valent que pour les procédures introduites après l’entrée en vigueur de la loi.
- Champ d'application : les nouvelles règles sur le paiement mensuel (art. L. 145-32-1 nouveau) concernent uniquement les baux portant sur des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les baux de bureaux ou d'entrepôts purs ne sont pas visés par cette mesure spécifique.
- Le preneur peut désormais exiger le paiement mensuel de son loyer, sous conditions, dans les baux commerciaux visés.
- Les clauses d'indexation "tunnel" (encadrant la variation à la hausse et à la baisse dans les mêmes proportions) sont expressément validées par la loi.
- Le dépôt de garantie et toutes les garanties locatives sont plafonnés à trois mois de loyer.
- L'octroi de délais de paiement pour suspendre la clause résolutoire est désormais conditionné à la capacité du preneur à régler sa dette et à reprendre le loyer courant avant la première audience.
Paiement mensuel des loyers : un nouveau droit pour le preneur
Jusqu’ici, la périodicité du loyer dans un bail commercial relevait du libre accord des parties, et il était courant de stipuler un paiement trimestriel d’avance. La loi de simplification introduit un article L. 145-32-1 nouveau dans le Code de commerce, d’ordre public, qui renverse partiellement cet équilibre.
Tout preneur qui est à jour dans le règlement de ses loyers et charges peut désormais demander à régler son loyer mensuellement. Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie qu’une clause contraire dans le bail ne peut pas y faire obstacle.
- Application immédiate aux baux en cours : la mesure prend effet dès la prochaine échéance de loyer suivant l'entrée en vigueur de la loi, y compris pour les baux déjà conclus. Les bailleurs doivent donc anticiper ce changement dans leur gestion locative.
Date d’entrée en vigueur – Applicable aux baux en cours dès la prochaine échéance
Indexation "tunnel" : une sécurité juridique bienvenue
La révision annuelle du loyer commercial est indexée, selon les cas, sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Ces indices peuvent, certaines années, évoluer de façon significative, à la hausse comme à la baisse.
Pour limiter ces variations, certains bailleurs et preneurs avaient pris l’habitude de stipuler des clauses dites « tunnel », plafonnant la variation annuelle dans une fourchette symétrique (par exemple, entre -10 % et +10 % de variation de l’indice). La validité de ces clauses avait pu être discutée en jurisprudence.
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce valide expressément les clauses d’indexation « tunnel » ayant pour effet d’encadrer la variation annuelle de l’ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Cette reconnaissance légale sécurise les contrats comportant de telles stipulations et ouvre la voie à leur généralisation.
- Bon à savoir : la clause "tunnel" protège le bailleur contre une baisse trop importante du loyer en période de déflation, et le preneur contre une hausse excessive en période d'inflation. Elle présente donc un intérêt partagé et peut faciliter la négociation du bail.
Dépôt de garantie et garanties locatives : le plafond fixé à 3 mois
L’article L. 145-40 du Code de commerce est complété pour plafonner à trois mois de loyer l’ensemble des garanties locatives pouvant être demandées au preneur, et non plus seulement le dépôt de garantie stricto sensu. Cette précision est importante : elle vise aussi les garanties atypiques que certains bailleurs pouvaient exiger cumulativement.
| Garanties locatives | Avant la loi | Depuis le 28 mai 2026 |
|---|---|---|
| Plafond du dépôt de garantie | Pas de plafond légal général | 3 mois maximum |
| Autres garanties locatives | Montants librement fixés | Incluses dans le plafond de 3 mois |
| Règles de restitution | Peu encadrées | Organisées par la loi |
| Sort en cas de vente du local | Dépendait des actes | Réglementé par la loi |
La loi organise également les modalités de restitution des garanties en fin de bail, ainsi que leur sort en cas de vente des locaux commerciaux, un point jusque-là source de difficultés pratiques lorsque le bailleur changeait en cours de bail.
Clause résolutoire : le preneur doit prouver sa capacité de paiement
La clause résolutoire est une stipulation quasi systématique dans les baux commerciaux : elle prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers, après commandement de payer resté infructueux pendant un délai d’un mois. Le preneur en difficulté pouvait jusqu’ici solliciter du juge des délais de paiement, ce qui avait pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.
L’article 63 de la loi durcit les conditions de cette suspension. Désormais, le juge ne peut accorder de délais de paiement, et donc suspendre la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, qu’à la double condition que le preneur :
- Application dans le temps : cette disposition sur la clause résolutoire ne s'applique qu'aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026. Les procédures déjà en cours au moment de l'entrée en vigueur de la loi restent soumises à l'ancien régime.
Votre bail commercial est-il concerné ?
Ce que cela change concrètement pour vos contrats
Que vous soyez propriétaire d’un local commercial ou exploitant d’un fonds de commerce, ces évolutions législatives peuvent justifier une relecture de vos baux en cours et une mise à jour de vos pratiques contractuelles.
Pour les bailleurs, l’entrée en vigueur immédiate de la mensualisation des loyers et du plafonnement des garanties impose d’adapter la gestion locative sans attendre le renouvellement du bail. Pour les preneurs, ces nouvelles dispositions d’ordre public constituent des droits auxquels il n’est pas possible de renoncer par avance.
Le notaire intervient utilement pour examiner les baux existants, identifier les clauses devenues caduques ou contraires à la loi nouvelle, et rédiger les avenants nécessaires. Il accompagne également les parties lors de la conclusion de nouveaux baux en intégrant d’emblée les nouvelles règles.
Audit du bail
Rédaction d'avenant
Conseil stratégique
Questions fréquentes
Non. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce s'applique uniquement aux baux portant sur des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux de bureaux ou les entrepôts purs ne sont pas concernés par ce droit à la mensualisation.
Non, dès lors que le preneur est à jour de ses loyers et charges. La disposition est d'ordre public, ce qui signifie qu'une clause contractuelle contraire serait sans effet. Le bailleur ne peut donc pas s'y opposer par avance dans le bail, ni refuser la demande d'un preneur qui remplit la condition d'être à jour de ses obligations.
Une clause d'indexation "tunnel" fixe des bornes symétriques à la variation annuelle de l'indice de référence (ILC ou ILAT). Par exemple, si les parties conviennent que la variation prise en compte ne peut excéder 3 % à la hausse ni descendre en deçà de -3 % à la baisse, quelle que soit l'évolution réelle de l'indice, on parle de clause tunnel. La loi valide désormais expressément ces clauses, mettant fin aux incertitudes jurisprudentielles sur leur licéité.
La question de l'application du plafond de 3 mois aux dépôts de garantie constitués avant l'entrée en vigueur de la loi mérite une analyse au cas par cas. La loi organise l'entrée en vigueur différée de certaines de ses dispositions relatives aux garanties. Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour évaluer les obligations concrètes pesant sur votre situation particulière.
Depuis le 28 mai 2026, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers qu'à deux conditions cumulatives : le preneur doit d'une part démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative, et d'autre part avoir effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. À défaut de satisfaire à l'une ou l'autre de ces conditions, le juge ne pourra pas accorder les délais de paiement et la résiliation du bail pourra être constatée.
