Arrêté de catastrophe naturelle en Gironde : ce qu'il déclenche pour les propriétaires
Lorsqu’un épisode d’inondation frappe un territoire comme la Gironde, la première étape juridique déterminante est la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle au Journal officiel. C’est cet arrêté, et lui seul, qui ouvre droit à l’indemnisation au titre du régime « CatNat » prévu par la loi du 13 juillet 1982. Concrètement, une fois l’arrêté publié, les propriétaires disposent d’un délai maximum de 30 jours pour déclarer leur sinistre auprès de leur assureur. Ce délai court à compter de la publication de l’arrêté ou de la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du sinistre.
Il est essentiel de documenter les dégâts le plus tôt possible : photographies horodatées, vidéos, factures des biens endommagés, devis de remise en état. Ces éléments seront déterminants lors de l’expertise. Le régime CatNat couvre les dommages matériels directs causés par l’intensité anormale d’un agent naturel, mais il ne couvre ni les pertes indirectes (perte de loyers, frais de relogement provisoire), ni les biens non assurés.
Pour les propriétaires ayant des actes notariés en cours (compromis de vente signé, succession ouverte, donation récente portant sur un bien sinistré) la survenance d’une inondation peut avoir des répercussions immédiates. C’est à ce stade que l’accompagnement du notaire prend tout son sens : vérifier l’impact du sinistre sur les actes en cours, réévaluer le bien si nécessaire, et sécuriser juridiquement la situation de chaque partie.
Vendre ou acheter en zone inondable en Gironde : les obligations à connaître
C’est sans doute le volet le plus méconnu des propriétaires, et pourtant le plus structurant. Toute vente ou location d’un bien situé en zone inondable en Gironde est encadrée par des obligations d’information strictes, dont le non-respect peut entraîner des conséquences lourdes.
La première obligation porte sur la fourniture d’un état des risques et pollutions (ERP). Ce document, obligatoire depuis 2003 et renforcé à plusieurs reprises depuis, doit être remis à l’acquéreur ou au locataire dès la première visite du bien, et en tout état de cause annexé à la promesse de vente ou au bail. Il recense les risques naturels, miniers, technologiques et sismiques auxquels le bien est exposé. En Gironde, le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) de la Garonne classe de nombreuses communes du sud du département en zones à risque, avec des prescriptions qui varient selon le niveau d’exposition : zone rouge (inconstructible), zone bleue (constructible sous conditions). Tout propriétaire peut vérifier la situation de son bien sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique.
La seconde obligation, souvent négligée, concerne la déclaration des sinistres passés. Depuis la loi Bachelot du 30 juillet 2003, le vendeur doit informer l’acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre du régime CatNat. Cette information doit figurer dans l’acte de vente. Le défaut de mention peut justifier une action en diminution du prix, voire en annulation de la vente si l’acquéreur démontre que cette information aurait modifié sa décision d’achat. Le notaire, en tant que rédacteur de l’acte authentique, veille au respect de cette obligation et interroge systématiquement le vendeur sur l’historique des sinistres.
Un cas de figure fréquent mérite une attention particulière : le sinistre qui survient entre le compromis et l’acte définitif. Le transfert des risques s’opère en principe au moment du transfert de propriété, c’est-à-dire lors de la signature de l’acte authentique. Si le bien est endommagé avant cette date, le compromis prévoit en général que si le bien fait l’objet d’un sinistre le rendant inhabitable, l’acquéreur a le choix entre se retirer de la vente en invoquant la disparition partielle ou totale de la chose vendue ou bien acheter quand même et se voir transférer les indemnités d’assurances. Le notaire joue ici un rôle de conseil auprès des deux parties pour trouver une issue équilibrée : report de la signature, renégociation du prix, ou caducité du compromis.
Reconstruire ou rénover après une inondation : les contraintes à respecter
Les propriétaires dont le bien a été endommagé par la crue souhaitent naturellement engager des travaux de remise en état au plus vite. Mais en zone inondable en Gironde, toute intervention ne se fait pas librement. Le PPRI impose des règles précises : en zone rouge, les travaux de reconstruction à l’identique peuvent être autorisés sous conditions, mais toute extension ou changement de destination est en principe interdit. En zone bleue, des prescriptions techniques s’appliquent, comme la surélévation du premier plancher habitable au-dessus de la cote de référence de la crue, l’utilisation de matériaux résistants à l’eau, ou encore l’interdiction d’aménager des sous-sols.
Avant d’engager des travaux, il est indispensable de vérifier le zonage précis de son bien et de se rapprocher du service urbanisme de sa commune. Le notaire intervient en amont lorsqu’un propriétaire envisage d’acquérir un bien sinistré pour le rénover : il vérifie la constructibilité, les servitudes éventuelles, et les éventuelles restrictions inscrites au PPRI. Cette vérification est d’autant plus importante dans les secteurs du Réolais, du Langonnais ou de la confluence Garonne-Dordogne, où les règlements d’urbanisme intègrent des contraintes spécifiques liées au risque d’inondation. Il est donc essentiel de bien préciser votre projet à votre notaire pour qu’il puisse faire les vérifications adéquates.
Inondations en Gironde : anticiper pour protéger durablement son patrimoine
Au-delà de l’urgence liée à la crue, un épisode d’inondation est aussi l’occasion de prendre du recul sur la gestion de son patrimoine immobilier. Un bien situé en zone inondable en Gironde peut subir une décote significative sur le marché, et cette dépréciation a des répercussions directes en cas de succession, de donation ou de partage. Si vous êtes dans cette situation, une réévaluation de votre bien par un expert peut s’avérer judicieuse pour ajuster la base taxable et éviter de payer des droits de mutation sur une valeur qui ne correspond plus à la réalité du marché.
L’anticipation reste la meilleure protection. Avant tout achat, consultez le PPRI de la commune, vérifiez l’historique des crues sur Vigicrues, et interrogez votre notaire sur les servitudes et les contraintes liées au risque naturel. Pour les propriétaires déjà installés en zone à risque, un bilan patrimonial permet d’intégrer cette donnée dans une stratégie globale de transmission, en cohérence avec votre couverture assurantielle et vos projets familiaux.
Notre équipe accompagne les propriétaires girondins dans toutes les questions liées à l’immobilier en zone à risque. Pour un conseil personnalisé ou un bilan patrimonial, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos notaires.
