Les conditions de l'exonération de plus-value sur la résidence principale
Codifiée à l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts (CGI), l’exonération s’applique à la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la vente.
La résidence principale s’entend du logement où le contribuable réside de façon habituelle et effective. Il s’agit ainsi du lieu où il réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement vacant ne peuvent donc pas bénéficier de cette exonération. En cas de doute, l’administration fiscale peut demander au contribuable de prouver par tous moyens l’effectivité de son occupation. Cette preuve peut être rapportée par la production notamment de factures d’assurance, électricité, eau et téléphone, adresse postale.
La loi ne prévoit aucune condition tenant à la durée d’affectation du bien à l’usage de résidence principale. Cette durée est alors laissée à l’appréciation du juge. Pour exemple, l’exonération a été retenue par le juge pour un bien occupé 3 mois et demi, 6 mois ou 11 mois, selon les cas d’espèces.
L’exonération pour des cessions successives.
Dans un arrêt du 7 décembre 2021, la Cour d’appel administrative de Versailles a admis le bénéfice de l’exonération de l’impôt pour cession de résidence principale pour chacune des six cessions d’un contribuable ayant eu lieu entre 2009 et 2014. Constatant que chacun des biens constituait la résidence principale du vendeur au moment de la cession, le juge a considéré qu’il n’exerçait pas une activité de marchand de biens et pouvait bénéficier de l’exonération.Augmentation des « frais de notaire » en Gironde : ce qui change
L’exonération porte à la fois sur l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) et sur les prélèvements sociaux (17,2 %), soit une économie pouvant atteindre 36,2 % de la plus-value nette imposable, un enjeu considérable sur les marchés immobiliers tendus.
Lorsque le bien ne constitue plus la résidence principale du vendeur au moment de la vente : la tolérance du délai normal
Il est fréquent qu’un propriétaire quitte son logement avant d’en finaliser la vente : déménagement pour raisons professionnelles, acquisition d’un nouveau bien ou séparation. La question se pose alors de savoir si l’exonération est maintenue.
L’administration fiscale admet que le vendeur peut bénéficier de l’exonération dès lors qu’il a occupé le bien à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente effective, à condition que la cession intervienne dans un délai normal et que le logement n’ait pas été donné en location ou mis à disposition de tiers à titre gratuit entre son départ et la vente.
Aucun délai maximal absolu n’est fixé par la loi, mais l’administration fiscale retient un délai d’un an comme référence en contexte économique normal. Ce délai peut être apprécié plus souplement si le contribuable démontre des circonstances particulières : marché immobilier local difficile, caractéristiques atypiques du bien, prix raisonnable au regard des conditions du marché, démarches actives de commercialisation. Chaque situation est examinée au cas par cas par l’administration.
Dans un arrêt du 2 juillet 2024, la Cour d’appel administrative de Versailles a refusé l’application de l’exonération pour un vendeur qui avait laissé son bien inoccupé pendant un délai de 17 mois entre la mise en vente et la cession.
Si le propriétaire a été contraint de quitter le bien en raison d’un sinistre, l’immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale dès lors que l’occupation du bien est devenue manifestement impossible par l’ampleur du sinistre et que le cédant a accompli les diligences nécessaires en vue de faire reconstruire l’immeuble dans les meilleurs délais et de mener à bien la cession dès l’achèvement des travaux.
Par ailleurs, il est admis que l’exonération s’applique lorsque l’acquéreur est autorisé à résider dans le logement avant la signature de l’acte de vente. Toutefois, le vendeur doit être vigilent : la signature d’un avant contrat de vente formalisant cette occupation est indispensable pour qu’il puisse prouver que le bien n’était pas loué au moment de la mise en vente.
Divorce, usage mixte, logement détenu par une société… les cas particuliers à connaître
Séparation et divorce.
Lorsque l’un des conjoints ou partenaires est contraint de quitter le logement familial suite à une séparation, l’exonération reste applicable pour lui, à condition que l’ex-conjoint continue d’y résider effectivement jusqu’à la mise en vente et que la cession intervienne dans des délais normaux.
Résidence principale en partie affectée à un usage professionnel.
Si une fraction du logement est utilisée à titre professionnel (cabinet libéral, bureau), l’exonération ne s’applique qu’à la partie du bien occupée à titre privé. La part professionnelle reste imposable.
Dépendances immédiates et nécessaires.
Le garage, la cave ou le parking vendus simultanément et faisant partie du même ensemble immobilier bénéficient également de l’exonération, à condition qu’ils constituent des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale. Il est admis que la condition de simultanéité est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal.
Personnes âgées ou handicapées en établissement.
Une exonération spécifique est prévue pour les contribuables résidant en maison de retraite ou en établissement médico-social, sous conditions de ressource et sous réserve que le logement soit resté libre de toute occupation depuis leur départ. La cession doit intervenir dans un délai de deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Logement détenu par l’intermédiaire d’une société.
L’associé qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à une SCI, peut bénéficier de l’exonération à hauteur de la fraction de l’immeuble occupé et de sa quote-part dans la société à condition que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu. Lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés l’exonération n’est pas applicable. L’occupation doit par ailleurs se fait purement à titre gratuit.
Immeuble en cours de construction.
L’exonération ne s’applique que dans des hypothèses limitatives : divorce ou séparation, mutation professionnelle, invalidité ou décès. Le contribuable doit démontrer que l’immeuble cédé était destiné à devenir sa résidence principale et qu’il n’est pas propriétaire du logement qu’il a occupé durant la construction du bien.
Démembrement de propriété.
Si le bien constitue la résidence principale du seul usufruitier, l’exonération ne s’applique qu’à la seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier.
Un autre cas d’exonération : la cession d’un logement visant à financer la résidence principale
En vertu de l’article 150 U, II-1 bis du CGI, le contribuable peut également bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la cession d’un bien ne constituant pas sa résidence principale, à condition de réinvestir le produit de la vente dans l’acquisition de sa future résidence principale.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies. Il doit s’agir de la première cession d’un logement affecté à l’habitation réalisée depuis le 1er février 2012 (y compris si le cédant ne détient que des droits démembrés). Le contribuable ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Enfin, il doit remployer le prix de vente dans les 24 mois suivant la cession pour financer l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affectera à sa résidence principale. Seule la fraction du prix effectivement réinvestie ouvre droit à l’exonération : si une partie des fonds n’est pas remployée, la plus-value correspondante demeure imposable ; sauf à considérer que le reste des liquidités non employées sert au remboursement d’un éventuel prêt.
Des particularités sont à souligner. Le dispositif s’applique aux cessions réalisées par l’intermédiaire d’une société soumise à l’IR (SCI ou SARL de famille), mais non à la cession des parts sociales elles-mêmes. En cas de vente en viager, seul le bouquet (la somme versée comptant) peut bénéficier de l’exonération, la rente étant par nature aléatoire. Concernant l’affectation du bien acquis, elle doit en principe être immédiate, mais l’administration fiscale admet un délai pouvant aller jusqu’à 24 mois lorsque des travaux importants sont nécessaires avant d’y emménager.
Ce mécanisme constitue une opportunité fiscale significative pour les non-propriétaires de leur résidence principale souhaitant accéder à la propriété. Sa mise en œuvre requiert toutefois une anticipation rigoureuse, notamment pour justifier du remploi des fonds dans le délai imparti et éviter tout risque de remise en cause par l’administration fiscale.
