L’opération protectrice de la donation en démembrement de propriété
La donation en démembrement de propriété revient pour le donateur à donner la nue-propriété d’un bien immobilier à son enfant et de s’en réserver l’usufruit au travers d’une clause de réserve d’usufruit insérée dans l’acte de donation. Concrètement, le parent détenteur de l’usufruit pourra continuer d’habiter le bien jusqu’à son décès et d’en percevoir les loyers si le bien fait l’objet d’une location afin d’assurer son avenir.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien en franchise de droit, et ce, quelle que soit la valeur du bien au jour du décès. La donation en démembrement de propriété permet donc aux parents de transmettre un bien à leurs enfants sans se démunir et dans des conditions fiscalement avantageuses.
Les droits et devoirs de chacun sur le bien objet du démembrement sont prévus par les articles 582 et suivants du Code civil. L’usufruitier doit conserver le bien en bon état, c’est donc à lui qu’incombe les dépenses d’entretien et la taxe foncière alors que le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux. Toutefois, il est envisageable d’établir une convention de démembrement afin de prévoir une répartition différente suivant la volonté des parties.
La fiscalité avantageuse de la donation en démembrement de propriété
Cette opération procure de multiples avantages fiscaux. Premièrement, lors de l’acte de donation, seule la valeur de la nue-propriété donnée est soumise aux droits de donation. Deuxièmement, l’opération permet également de profiter de l’abattement de 100.000 euros renouvelable tous les 15 ans sur la transmission de parent à enfant. Troisièmement, au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est reconstituée sur la tête du nu-propriétaire en franchise de droit, et ce, quelle que soit la valeur du bien au jour du décès. Autrement dit, le bénéficiaire de la donation va profiter de la plus-value immobilière sans aucune fiscalité supplémentaire. Et, quatrièmement, il est possible de prévoir que les frais de donation seront supportés par les parents donateurs afin de permettre aux enfants de ne supporter aucun droit sur la transmission du bien.
Concernant l’évaluation des droits démembrés, la valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier tel qu’établit dans le tableau ci-dessous prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Plus la donation est envisagée tôt plus elle est avantageuse fiscalement.
Illustration : Madame âgée de 56 ans possède une maison secondaire à Arcachon d’une valeur taxable de 450.000 euros qu’elle souhaite transmettre à son fils. Elle décède 20 ans après, et le bien est évalué au jour du décès à 600.000 euros. Deux situations sont envisageables :
Comment protéger son conjoint survivant en cas de donation en démembrement de propriété ?
Afin d’assurer également la protection du conjoint survivant, il est possible d’assortir l’acte de donation d’une clause de réserve d’usufruit successif. Cette clause a pour effet de permettre au conjoint survivant de bénéficier de l’usufruit sur la totalité du bien donné y compris après le décès du donateur. Le conjoint survivant pourra alors continuer d’habiter librement le bien jusqu’à son décès ou de percevoir seul les loyers.
Quid de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’IFI est un impôt dû par les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année. En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier devra déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Précision étant faite que l’usufruitier bénéficie de l’abattement de 30 % si le bien objet du démembrement constitue sa résidence principale. Ainsi, la donation de la nue-propriété d’un bien à un enfant n’aura pas pour effet de provoquer une imposition à l’IFI de ce dernier, le patrimoine taxable restant celui de l’usufruitier.
