Quotités de propriété : l’absence de corrélation automatique avec le financement
Lorsque deux concubins acquièrent un bien ensemble, ils deviennent co-indivisaires : chacun détient une fraction abstraite de l’ensemble du bien, appelée quote-part ou quotité. En l’absence de précision dans l’acte, ils sont présumés être propriétaires à parts égales, quel que soit l’apport réel de chacun.
Autrement dit, même si l’un a financé 70 % du prix d’achat et l’autre seulement 30 %, ils seront considérés comme étant chacun propriétaire de 50% du bien si l’acte n’en dispose pas autrement. C’est précisément là que peuvent naître des conflits.
Les quotités de propriété déterminent non seulement les pouvoirs décisionnels dans l’indivision, mais également la répartition du produit de la vente ou le montant de la soulte en cas de partage.
Ainsi, en cas de revente du bien, si l’acte ne mentionne aucune quotité spécifique, le produit de la vente sera partagé par moitié, quelle que soit la réalité des apports de chacun. En conséquence, celui des concubins ayant financé plus de la moitié du prix d’acquisition risque de se sentir lésé, récupérant la même somme que l’autre.
Pour éviter ce résultat, il est possible d’inscrire dans l’acte d’achat des quotités proportionnelles aux apports réels de chacun. C’est une précaution simple, prise dès le départ, qui évite bien des litiges.
Le concubin ayant financé l’acquisition au-delà de sa quote-part peut également espérer obtenir un remboursement. Mais, il n’est pas certain de l’obtenir…
Financement par emprunt ou par apport personnel : un traitement différencié
Selon la nature du financement, les règles applicables ne sont pas exactement les mêmes.
Le remboursement des échéances de l’emprunt : l’éventuelle créance contre l’indivision
Si vous avez assumé une part du remboursement de l’emprunt supérieure à vos droits dans le bien, vous pouvez en principe faire valoir une créance contre l’indivision et obtenir le remboursement de cet excédent. L’action peut être exercée sans attendre la vente ou le partage du bien.
Comment se calcule la créance ?
Le montant de la créance correspond à la somme la plus élevée entre la dépense faite et l’enrichissement procuré au bien indivis.
Prenons l’hypothèse d’un concubin qui a financé 70% d’un bien acquis à un prix de 200 000 €. Si aujourd’hui, ce bien vaut 300 000 €, le profit subsistant s’élève à 210 000 €. La dépense faite étant de 140 000 €, le montant retenu pour la créance sera alors de 210 000 €.
Le juge peut toutefois ajuster ce montant selon l’équité, en fixant une indemnité supérieure à la dépense faite mais inférieure au profit subsistant.
Quels sont les points de vigilance à avoir ?
Pour obtenir le remboursement de son financement, le concubin doit être en mesure d’apporter la preuve de la réalité et du montant de sa surcontribution. Cela suppose donc de conserver les relevés bancaires, tableaux d’amortissement et tout autre justificatif des paiements effectués.
Il faut également faire attention au délai de prescription. Chaque paiement fait courir un délai de 5 ans pour agir, que la vie commune ne suspend ni n’interrompt. Par conséquent, au-delà de cinq ans après chaque paiement, il n’est pas possible d’espérer obtenir le remboursement de la dépense. Cette solution diverge de celle retenue pour les époux et partenaires de PACS, pour lesquels l’article 2236 du Code civil prévoit une suspension de la prescription jusqu’au divorce ou la rupture du PACS.
Un remboursement rarement obtenu
Le juge considère très souvent que le remboursement de l’emprunt par l’un des concubins, au-delà de sa quote-part, n’est que l’expression d’une intention libérale (Civ 1re, 7 décembre 2016, n°15-18.631) ou la manifestation de sa contribution aux charges du ménage (Civ. 1re, 7 février 2018, n°17.13.979). Aucun remboursement ne pourra alors être obtenu.
Il faut préciser que cette neutralisation du droit de créance en raison de la contribution aux charges du ménage ne s’étend pas à un apport en capital ou à un remboursement anticipé du prêt.
L’apport personnel : l’éventuelle créance entre indivisaires
Si vous avez financé l’acquisition du bien au-delà de votre quote-part par un apport personnel, qu’il provienne d’une épargne, d’une donation ou d’un héritage, vous disposez d’une créance directement à l’encontre de votre concubin, et non contre l’indivision.
Cette créance est évaluée au montant nominal : le remboursement se limitera au montant avancé, sans prendre en compte la plus-value éventuelle du bien ; à moins qu’une clause spécifique ait été prévue dans l’acte.
La preuve de l’apport personnel peut être délicate à établir. Il est donc vivement conseillé de mentionner l’origine des fonds dans l’acte notarié d’achat afin de conserver une traçabilité solide.
Solutions alternatives : convention d’indivision et reconnaissance de dette
A défaut de précision dans l’acte d’achat, il est possible de recourir à une convention d’indivision ou alors à la formalisation d’une reconnaissance de dette conventionnelle
La convention d’indivision
Grâce à une convention d’indivision, les concubins vont pouvoir organiser la gestion quotidienne du bien et protéger les intérêts de chacun, particulièrement en cas d’apports inégaux.
La convention permet de prévoir les modalités de prise de décision sur le bien (travaux, mise en location, etc.), la répartition des charges et dépenses courantes ou encore la désignation d’un gérant chargé de l’administration quotidienne.
Elle peut également contenir des clauses spécifiques pour plus de sécurité : rachat prioritaire de la quote-part par l’autre concubin, indemnité d’occupation ou encore modalités de recouvrement des créances liées à une surcontribution.
La reconnaissance de dette
La signature d’une reconnaissance de dette constitue également un moyen de rétablir l’équilibre financier entre les deux concubins. Par cet acte, celui qui a financé le bien dans une moindre mesure reconnaît devoir à l’autre la somme correspondant à la différence entre leurs apports. La reconnaissance de dette permet ainsi d’établir de manière certaine l’existence de la créance entre les concubins.
Sur le plan pratique, elle peut préciser les modalités et l’échéancier du remboursement, qu’il soit immédiat, différé ou subordonné à la revente du bien.
Séparation et décès : les enjeux spécifiques du concubinage
C’est surtout lors de la rupture du couple ou du décès de l’un que les difficultés apparaissent. Rappelons que, dépourvus de tout statut légal, les concubins, contrairement aux époux et partenaires, ne bénéficient d’aucune protection automatique.
En cas de séparation
Trois issues sont possibles : la vente amiable du bien à un tiers avec partage du produit selon les quotités, le partage attribuant le bien à l’un des concubins (moyennant une soulte) ou le rachat de la quote-part de l’un par l’autre. Dans les deux derniers cas, si un prêt est en cours, il faudra obtenir l’accord de l’établissement bancaire pour désolidariser l’emprunteur cédant.
En présence d’apports inégaux, et dans le cas où la créance serait inexigible notamment car constitutive d’une contribution aux charges du ménage, la répartition du prix ou des droits sur le bien dépend directement des quotes-parts détenues. La reconnaissance de ces apports dans l’acte devient alors déterminante pour éviter toute contestation.
Des conséquences fiscales devront être anticipées. A ce titre, il est conseillé pour les concubins de recourir plutôt à la licitation qu’au partage pour réduire la charge fiscale.
En cas de décès
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal. Les droits du défunt sur le bien sont transmis à ses héritiers légaux, enfants, parents selon l’ordre successoral, qui deviennent automatiquement co-indivisaires avec le concubin. Ce dernier peut ainsi se retrouver en indivision forcée avec les beaux-parents ou les enfants.
Pour prévenir ce scénario, plusieurs instruments méritent d’être envisagés : la clause de rachat prioritaire prévue dans la convention d’indivision permettant au survivant de racheter la quote-part aux héritiers ou encore le testament, qui permet de léguer sa part au concubin survivant dans la limite de la quotité disponible (les droits de succession entre concubins sont cependant taxés à 60%, sauf abattement résiduel de 1 594 €).
Une solution plus élaborée consiste dans le démembrement croisé de parts sociales au sein d’une société civile immobilière. Les concubins constituent une SCI qui acquiert le logement (ou reçoit l’apport du bien déjà acheté), puis procèdent à l’échange croisé de l’usufruit et de la nue-propriété des parts afin que chacun d’eux détienne l’usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de l’autre moitié. Au décès de l’un, le survivant deviendra plein propriétaire des parts sur lesquelles portait sa nue-propriété et demeurera usufruitier de l’autre moitié des parts. Les héritiers récupéreront alors uniquement la nue-propriété de ces dernières. Au-delà de la protection civile qu’il offre, cette solution présente un avantage fiscal notable : la reconstitution de la pleine propriété par extinction de l’usufruit n’est en effet pas taxable en application de l’article 1133 du CGI.
