À noter : le projet de réforme de l’IFI exposé ci-dessous fait partie du projet de loi de finances 2026 actuellement en débat. Cependant, la première partie du texte a été rejetée à la quasi-unanimité à l’Assemblée nationale le 21 novembre 2025. La réforme n’est donc pas encore adoptée et reste soumise à la poursuite des débats au Sénat et à une éventuelle nouvelle lecture à l’Assemblée. Nous mettrons cet article à jour en fonction de l’évolution du calendrier législatif.
Qu'est-ce que l'IFI ? Comprendre l'impôt actuel
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré en 2018 pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce dispositif fiscal cible exclusivement le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle des foyers fiscaux dont la valeur nette dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. En 2025, environ 180 000 foyers fiscaux français sont assujettis à cet impôt.
Le périmètre de l’IFI comprend l’ensemble des biens immobiliers détenus directement comme les résidences principales et secondaires, les terrains bâtis et non bâtis, les parkings et garages, ainsi que les droits immobiliers tels que les parts de SCPI ou de SCI. La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur sa valeur vénale, et les contribuables peuvent déduire les dettes contractées pour l’acquisition, la construction ou l’entretien de leurs biens.
L’IFI applique un barème progressif avec six tranches allant de 0,5% pour les patrimoines compris entre 800 000 et 1 300 000 euros, jusqu’à 1,5% au-delà de 10 millions d’euros. Un mécanisme de plafonnement protège les contribuables : le total de l’IFI et des impôts sur le revenu ne peut excéder 75% des revenus nets de l’année précédente.
Valeur du patrimoine net taxable | Taux d’imposition |
De 0 à 800 000 € | 0% |
De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5% |
De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7% |
De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1% |
De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% |
Au-delà de 10 000 000 € | 1,5% |
Source: service-public.gouv.fr
La réforme de l’IFI : un changement de paradigme
Le 31 octobre 2025, l’Assemblée nationale a adopté un amendement majeur transformant l’Impôt sur la Fortune Immobilière en Impôt sur la Fortune Improductive. Cette réforme, portée par le député Jean-Paul Mattéi et modifiée par Philippe Brun, a reçu le soutien d’une alliance inhabituelle regroupant le MoDem, le Parti Socialiste, le Rassemblement National et le groupe LIOT.
Cette décision marque un tournant dans la fiscalité patrimoniale française et nécessite désormais l’examen du Sénat pour entrer définitivement en vigueur.
Un élargissement considérable de l'assiette fiscale
La principale innovation de cette réforme réside dans l’extension majeure du périmètre de taxation. L’impôt ne se limite plus aux seuls biens immobiliers mais englobe désormais l’ensemble des actifs considérés comme « non contributifs à l’économie réelle ». Sont ainsi intégrés dans la nouvelle assiette les liquidités et placements inactifs comme les comptes courants et livrets bancaires au-delà des plafonds réglementés, les contrats d’assurance-vie en fonds euros non investis, ainsi que les actifs numériques tels que les cryptomonnaies et NFT.
Les biens meubles de valeur entrent également dans le champ de l’imposition. Les œuvres d’art, voitures de collection, yachts et bateaux de plaisance, métaux précieux, bijoux et objets de collection devront désormais être déclarés et seront taxés au même titre que les autres actifs improductifs.
Un barème simplifié avec un taux unique de 1%
L’une des évolutions majeures de cette réforme est l’abandon du barème progressif à six tranches au profit d’un taux unique de 1% applicable à l’ensemble du patrimoine net taxable dépassant le seuil d’imposition. Cette simplification vise à rendre l’impôt plus lisible et plus facile à calculer pour les contribuables.
Concernant le seuil d’assujettissement, l’amendement initial prévoyait de le relever à 2 millions d’euros. Toutefois, après débat et adoption d’un sous-amendement du député PS Philippe Brun, le seuil reste fixé à 1,3 million d’euros. Une erreur rédactionnelle dans le sous-amendement adopté crée actuellement une ambiguïté avec deux seuils potentiels mentionnés dans le texte. Cette incohérence devra être corrigée lors de l’examen au Sénat.
De nouvelles exonérations pour orienter l'épargne
La réforme introduit une exonération de la résidence principale jusqu’à 1 million d’euros. Cette mesure offre une protection renforcée du logement familial et illustre la volonté du législateur de ne pas pénaliser l’accession à la propriété.
Des exonérations sont également prévues pour encourager les investissements vertueux. Les biens immobiliers loués qui respectent simultanément un usage d’habitation à des personnes sans lien de parenté, des critères de performance énergétique élevés et des conditions de loyer social ou abordable bénéficient d’une exonération totale.
Les investissements considérés comme productifs restent exonérés, notamment les EHPAD et résidences seniors, les biens professionnels affectés à l’activité, les parts de sociétés opérationnelles sous conditions et les investissements dans l’innovation.
Qui sera concerné et quel sera l'impact concret ?
L’élargissement de l’assiette fiscale aura pour conséquence directe d’augmenter le nombre de foyers assujettis à cet impôt. Au-delà des 180 000 foyers actuellement concernés par l’IFI, de nombreux contribuables détenant des patrimoines financiers ou mobiliers importants pourraient désormais être imposés. Les épargnants prudents détenant d’importantes liquidités ou des placements sécurisés en fonds euros seront directement impactés, tout comme les investisseurs en cryptomonnaies, les collectionneurs d’art ou de voitures anciennes, et les propriétaires de biens de luxe.
Pour illustrer concrètement l’impact de cette réforme, prenons l’exemple de Madame Dupont qui possède une résidence principale valorisée à 1 200 000 euros, un appartement locatif de 400 000 euros, des liquidités pour 500 000 euros et un portefeuille de cryptomonnaies de 200 000 euros. Avant la réforme, seul son patrimoine immobilier était pris en compte, soit une base taxable de 1 240 000 euros après abattement sur la résidence principale, ce qui la plaçait sous le seuil d’imposition. Après la réforme, sa base taxable s’élève à 1 300 000 euros (en tenant compte de l’exonération d’un million sur la résidence principale), générant un impôt de 13 000 euros.
Autre cas de figure avec Monsieur Martin qui possède une résidence principale de 800 000 euros et des liquidités avec placements en fonds euros pour 1 200 000 euros. Avant la réforme, il n’était pas imposable car son patrimoine immobilier hors résidence principale était négligeable. Après la réforme, il devra s’acquitter de 12 000 euros d’impôt sur ses liquidités improductives.
Les points de vigilance à anticiper
L’un des défis majeurs de cette réforme de l’IFI concerne la valorisation des actifs mobiliers. Comment évaluer précisément des œuvres d’art sans référence de marché récente, des collections privées, des biens meubles anciens ou des cryptomonnaies particulièrement volatiles ? L’administration fiscale devra publier des directives précises sur les méthodes d’évaluation acceptées pour chaque catégorie d’actifs.
La réforme s’accompagne d’un renforcement des moyens de contrôle fiscal, avec notamment le croisement des données cadastrales et notariales, l’exploitation des bases blockchain pour les cryptoactifs, et le développement d’outils numériques de détection des incohérences. Les patrimoines significatifs feront l’objet d’un ciblage prioritaire.
Plusieurs points devront être précisés par voie réglementaire, notamment les modalités déclaratives détaillées pour les nouveaux actifs, le traitement des dettes liées aux actifs mobiliers, les règles d’évaluation spécifiques par catégorie d’actifs et le régime transitoire pour l’année 2026.
Les recommandations de Syage Notaires
Face à cette réforme d’ampleur, l’anticipation est essentielle. Il est recommandé de réaliser un audit patrimonial complet pour recenser l’ensemble de vos actifs, y compris mobiliers et numériques, évaluer votre situation au regard des nouveaux critères et identifier votre exposition à la future taxation.
La réforme doit encore franchir l’étape du Sénat et fera l’objet de décrets d’application. Les équipes de Syage Notaires assurent une veille permanente et vous tiendront informés de toute évolution.
